複数の投資家が出資して、運営会社（不動産会社）が不動産事業を運営して、その運用収益を投資家に配分する事業。その萌芽は1980年代後半のバブル期に不動産会社が販売した「不動産小口化商品」であるが、地価が大きく下落したバブル崩壊期である90年代に同商品が満期を迎えることからいろいろなトラブルが予想された。そのような背景のもとで、「不動産特定共同事業法」が施行された。